離婚後は家を売るべき？知っておきたい不動産売却の基本

離婚時に一番の問題になりがちなのが住まい、すなわち家です。財産分与の対象になるため、離婚前に夫婦間でどうするかを決めておかないといけません。家を売却し財産分与をするのか、あるいはどちらかが家に住み続けるのか、住宅ローンが残っていた場合はどうするか、など、トラブルが発生しがちです。ここでは不動産売却について解説します。

離婚したら不動産は売却したほうがいい？

離婚後もその家に住み続ける、または家を残すために賃貸として運用する場合はどちらでも、維持費や修理費などの負担は必要になりますが、売却すればそれらも不要になります。離婚後にその家に住み続けない場合、家は売却した方が良いでしょう。

離婚時には婚姻生活中に夫婦で築いた財産を離婚時にそれぞれの貢献度に合った分配をする、「財産分与」が行われますが、基本は50％ずつ資産を分け合うことになります。そして家にも財産価値があるため、平等に分ける対象となるのです。

そして住宅ローンを解消するためにも売却という手段が適しています。しかし住宅ローンを組む際は夫婦の連帯責務または連帯保証で住宅ローンを組むことが多く、これらは離婚しても自動で解消されることはないのです。

住宅ローンが不動産の売却によって解消することが可能であれば、後々のことを考えると早急に行うべきでしょう。ただしマイホームを売却した場合は引っ越しの費用、新居の敷金や礼金などがかかってしまいます。

この費用をどう負担するかも考慮しておきましょう。円満離婚など、滞納するリスクが低い場合はマイホームを維持するという選択肢もあります。それぞれの収入や財産分与額、離婚前の協議次第によって、離婚後の生活スタイルも変わってくるのです。

離婚時にチェックすべきポイント

不動産や住宅ローンなどの問題が未解決のまま離婚してしまった場合、思いがけないリスクが生じることがあります。離婚時にはこの連帯債務または連帯保証の債務関係になっていないかを確認しましょう。

離婚相手または自分が連帯保証人になっているかどうかは、住宅ローンを組んだ時の金銭消費貸借契約書を再度見直して確認しましょう。夫婦間で借り入れた条件をそのままにしてしまうと、離婚後に一括返済の請求が来ることもあります。

夫婦間の話し合いがこじれ、支払いが滞ってしまった場合、持ち家が競売にかけられて強制立ち退きを迫られる事態にもなりかねないのです。将来に不安を持ち越さないために離婚前にしっかりと協議し、必要な措置を取っておくことが重要なのです。

アンダーローンとオーバーローンについて

不動産の財産分与は、アンダーローンかオーバーローンかによって変動していきます。離婚時に住宅ローンの残債がある場合、知っておくべきなのがアンダーローンとオーバーローンです。家の査定を行ってどちらに該当するか確認し、必要に応じて住宅ローンの乗り換え先も検討しておきましょう。

アンダーローン

家の財産価値（売却額など）がローンの残高より高い場合を指します。アンダーローンであれば通常の売却が可能です。ローンを清算し、家を売却して残った現金を折半することになるでしょう。

あるいは、名義人がローン返済を続ける場合は家の財産価値から負債を引いた額の半分を、非名義人に渡すのが一般的です。財産分与の対象となりますが、財産分与を請求できるのは離婚後２年間です。

離婚前の売却で財産を分け与えると贈与税が発生しますが、離婚後は受け取る側に贈与税が発生しないため、売却は2年以内に行いましょう。

オーバーローン

家の財産価値（売却額など）がローンの残高より低い場合を指します。この場合は財産分与の対象とならず、住宅ローンも払い続けなければいけません。しかし離婚や収入減少、子どもの養育費の負担などがある場合、支払いの継続が困難になる場合もあります。

ただし離婚の際に組んだ住宅ローンがオーバーローンになってしまっていても、住宅の所有者自身の任意で売却する「任意売却」で、競売などよりもより高い値段で物件を売却できます。任意売却を選択する場合は、競売手続きになるよりも前に迅速にアクションを起こすことが大事です。

それにより、さらに高く売却し、残った債務を減らすことが可能になります。ただし「支払いが厳しい」という理由で任意売却をする場合、ブラックリスト（信用情報機関の「事故情報」名簿）に載ってしまいます。

一定期間、クレジットカードが作れなかったり、融資が受けられなくなったりすることがあるので注意しましょう。

まとめ

離婚時には住宅ローンの残り金額と家の査定額を知っておくと選択の幅が広がります。そして次の人生をすっきりとした気持ちで新たにスタートするためにも、家を売却するのは有効な手段のひとつです。

名義やローンなどの縛りがなくなれば、財産の分与がしやすくなり、更には以後相手方と関わる必要がなくなるからです。さらには離婚後に元夫婦間でのやり取りが途絶える場合を考えると、「住宅ローンの返済者と名義人が違う」状態は、離婚後のトラブルになりやすいので避けた方が良いのです。

もちろん家庭によって、すぐ売却するべきかそうでないのか変わってきます。不動産の扱いを冷静に話し合うためにも、まずは信頼できる不動産業者を頼ると良いでしょう。