【不動産売却の悩み】古い家は解体・更地にして売却すべきなのか

公開日:2023/07/15  最終更新日:2023/06/01


古い家を売却するとき、家がそのまま付いた「古家付き土地」として売却するか、家を解体して更地にした状態で売却するかということは、悩みどころのひとつでしょう。家の解体が始まったら元には戻せないので、事前に更地で売却するメリット・デメリットを抑えておく必要があります。本記事では、古い家を売却する際のポイントを解説します。

古い家は更地にして売却すべきなのか

結論からいうと、古い家を解体して売却する方が、買い手がつきやすいというのは事実でしょう。古家付き土地は中古物件とは違い、建物そのものには全く価値がなくなっています。そのため、新しい住まいを探している買い手にとっては、古い家が建ったままの土地は、敬遠したくなる物件なのです。

では、解体して更地の状態で売却するのがベストな選択なのかというと、必ずしもそうではありません。あえて古家付き土地を探して、自分好みにリノベーションして住みたいと希望する買い手も、少なからず存在するからです。

もし、古家付き土地を探している買い手とめぐり合うことができたら、古い家を解体する費用の負担が省かれます。家の状態が悪くなければ、まずは古家付き土地として売却を始めてみることをおすすめします。

解体して売却するメリット・デメリット

古い家を解体して更地にした方が、買い手が見つかりやすくなります。しかしそれには抑えておくべきメリットとデメリットがあります。メリットとデメリットを考慮したうえで、更地にするか家が建った状態にするか判断しましょう。

解体して売却するメリット

古い家を解体して売却するメリットは、売却のしやすさや維持管理が必要なくなるなどがあります。家が残ったままだと解体する必要があり、買い手にとっては負担となります。更地の状態で購入したら、すぐに家の建築に取り掛かることができます。

また、住宅だけでなく事業用地としても活用できるなど用途の幅も広がるので、解体して売却すると買い手が見つかりやすくなります。使わなくなった古い家でも適切な維持・管理をする必要があり、そのための費用が発生します。更地にしてしまえば家の維持・管理に必要な費用はなくなりますし、売却後に重大な瑕疵が見つかってトラブルになる心配もいりません。

解体して売却するデメリット

家を解体して売却するデメリットは、解体費用がかかることや固定資産税が高くなることです。古い家を解体するためには、当然のことながら解体費用が発生します。このときかかった解体費用は土地の価格に転嫁されることが一般的ですので、周囲の相場よりも不動産価格が高くなってしまい思ったように売れない可能性があります。

また、住宅用地には固定資産税を減額する「住宅用地の軽減措置」という特例があります。家を解体してしまうとこの軽減措置が受けられず、固定資産税が最大6倍まで上がってしまいます。土地が何年も売れなくなると、固定資産税の負担が大きくなっていくので注意しましょう。

解体して売却すべき?決め手となるポイント

更地にして売り出した方がいい不動産とは、どのようなものなのでしょうか。ここでは、解体して売却する決め手となるポイントをご紹介します。

老朽化が激しい物件

長年放置され続け手入れもされていない家は、土台から補修する必要がありリノベーションやリフォームには向かないでしょう。老朽化が激しく住宅として機能しない物件は、解体して売却した方がよいでしょう。

埋設物がある

今ほど法整備が進んでいなかった時代に建てられた物件の場合、産業廃棄物など現在では埋設が禁止されているものが埋まっている場合があります。のちのちトラブルになることを避けるため、埋設物があることが分かっている場合は更地にすることをおすすめします。

まずは「古家付き土地」として売り出してみる

もし、解体するか古家付きにするか迷っている場合は、まず古家付き土地として売却することをおすすめします。リノベーションして住める状態になるのであれば、解体する手間と費用がかかりません。

古い家を売却する際の注意点

古い家を売却するとき、売り主も把握していなかった瑕疵が売却後に発覚することがあります。そのため、一定の築年数が経過している家に関しては、売り主は契約不適合責任がすべて免責になる可能性があります。

つまり、古い家は購入後もさまざまな不具合が発生することが多いため、そのたびに売り主の責任が追及されることを防ぐ必要があるのです。必ず買主の了承を取り、売買契約書に契約不適合責任を免責する旨を特約として盛り込んでおきましょう。

まとめ

解体して売却するか、家が建ったまま売却するかの判断は、建てられている家の状態によって左右されます。日本は国土が狭いので、さまざまな用途で活用できる更地の人気は高いです。一方で古民家人気もあり、古い家をリノベーションして住むことを希望する買い手もいます。更地にするには家を解体する費用がかかるので、まずは古家付きで売り出してみて、買い手が解体を希望すれば対応するという形式で売却するのもひとつの方法です。不動産の売却に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。

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